Statut LMP ou LMNP
Le loueur en meublé professionnel (LMP) doit générer au moins 23000€ de recettes/ an et être inscrit au RCS.
Exonération des plus values en cas de revente si l’activité de loueur en meublé professionnel (LMP) est exercée depuis 5 ans
Loyer garanti par bail commercial
Possibilité de couverture sociale

Textes de loi :

• CGI : article 151 septies, 39 C et 31
  
• Loi de finances 1999 : loi n° 98-1 266 du 30 décembre 1998
  
• Loi de finances rectificative 2002 : loi n° 2002-1 576 du 30 décembre 2002
  
• Loi de cohésion sociale : loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 - JO 2005

Les dispositifs du loueur en meublé professionnel (LMP) ou du loueur en meublé non professionnel (LMNP) permettent d’avoir une stratégie optimale d’investissement. En effet dans un premier temps, les charges d’exploitation ainsi que les intérêts d’emprunt absorbent l’essentiel des recettes et permettent de réduire à néant le revenu imposable. Enfin dans une deuxième phase de constitution du patrimoine, les amortissements différés sur les années précédentes maintiennent à zéro le revenu imposable.

I - Comprendre les régimes LMP / LMNP

Les régimes Loueur Meublé Professionnel / Non Professionnel : principe général
Lorsque l’on souhaite acquérir le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou de loueur meublé non professionnel (LMNP), il faut acquérir une location meublée : c'est-à-dire, des logements situés dans des résidences de tourisme ou résidences avec services, des locations saisonnières, des chambres meublées, des EHPAD, des résidences étudiantes ou une partie de la résidence principale du loueur.
Constitue une location meublée, la location d’immeuble destiné à l’habitation et doté de suffisamment de meubles pour garantir un minimum d’habitabilité, mais aussi la location de résidence de tourisme n’offrant pas de prestations hôtelières.

Principales distinctions entre les deux régimes LMP / LMNP
Les personnes physiques ou société de personnes (SARL de famille, EURL) soumises à l’impôt sur le revenu sont des loueurs professionnels dès lors qu’ils sont inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et qu’ils réalisent plus de 23.000€ de recettes annuelles ou que cette activité représente plus de 50% de leur revenu global.
Par opposition sont considérés comme des loueurs non professionnels, les personnes qui, inscrites ou non au RCS, ne retirent pas de cette activité 50% de leur revenu global et dont les recettes locatives sont inférieures ou égales à 23.000€.
De plus dans le cadre d’une location en LMP (meublé professionnel), les déficits fonciers occasionnés sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal (à condition d’opter pour le régime réel ou réel simplifié). Ces mêmes déficits ne sont par contre imputables que sur des revenus non professionnels avec le statut LMNP (meublé non professionnel).

Avantages fiscaux communs aux statuts meublés professionnels et non professionnels - LMP / LMNP
Lorsque l’on opte pour le statut "loueur meublé professionnel " (LMP) ou "loueur meublé non professionnel" (LMNP), il est possible de récupérer la T.V.A. en cas d’acquisition d’un logement neuf et ce, sous trois conditions : le logement doit être situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée, l’investisseur doit passer un bail commercial d’au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para-hôteliers (fourniture du linge de maison, petits déjeuners, accueil - gardiennage et entretien des parties privatives), enfin les loyers perçus doivent être soumis à la T.V.A (5,5%).
Grâce au statut de loueur meublé professionnel ou non professionnel - LMP / LMNP -, il est possible d’amortir linéairement l’immeuble (murs hors terrain) sur période de 30 à 40 ans, mais aussi le mobilier sur une période plus courte de 5 à 7 ans. Cela permet de créer des amortissements réputés différés.

Précision concernant le différé d’amortissement
Selon le montage financier (prêt bancaire amortissable, in fine ou auto-financement), les dispositions fiscales liées aux statuts de loueur meublé professionnel ou non professionnel - LMP / LMNP - permettent d’effectuer un différé d’amortissement. Lorsque la part de capital emprunté devient de plus en plus importante dans les remboursements d’emprunts, les amortissements non déduits des années passées sont alors imputés sur les revenus locatifs actuels. Cela permet de limiter fortement l’impact fiscal sur la fin de l’investissement. Les revenus générés par la location sont donc exonérés d’impôt même lorsque les charges d’exploitation sont quasi nulles.
L’investisseur cumule les amortissements en période déficitaire et utilise ces réserves pour absorber ses revenus actuels.

II - Quels sont les avantages liés aux statuts LMP / LMNP ?

Loueur meublé professionnel (LMP)
Le statut de loueur meublé professionnel - LMP - permet de déduire du revenu global la totalité des charges foncières : intérêts d’emprunt, charges de copropriété, frais d’acquisition, dépenses d’entretien et de réparation, taxe foncière et amortissement du bien.
Si l’activité en loueur meublé professionnel - LMP - est exercée depuis 5 ans, et que les recettes annuelles ne dépassent pas 250 000€ sur les deux années civiles précédentes, alors les plus values de cession du bien sont totalement exonérées d’impôts.
Bénéficiant du même régime que pour la transmission d’entreprise, les héritiers d’un loueur meublé professionnel - LMP - bénéficient d’allègement sur les droits de successions (différé de paiement pendant 5 ans et fractionnement de celui-ci pendant 10 ans).
Si l’investisseur retire de cette activité plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (hormis pensions, retraites, revenus foncier et revenus de placements financier), les biens loués n’entrent pas alors dans le calcul de l’ISF.

Loueur meublé non professionnel (LMNP)
Au même titre que le statut de loueur meublé professionnel - LMP -, en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP) la totalité des charges foncières sont déductibles des revenus locatifs. Ces déductions permettant d’absorber la totalité des revenus générés par la location des biens.
Si l’acquéreur en tant que "loueur meublé non professionnel" a opté pour le régime réel, les loyers deviennent non imposables du fait de l’amortissement des murs, mais aussi du mobilier.
A noter qu’avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), les plus values de cession d’immeuble suivent le régime des plus values privées (taxation à 27%, CSG incluse, après abattement de 10% par an à compter de la 6ème année, exonération donc à partir de la 16ème année).

III - Que faut-il surveiller avec les statuts LMP / LMNP ?
En devenant loueur professionnel (LMP), l’investisseur doit s’acquitter des obligations comptables et déclaratives des entreprises.
De même, il doit être obligatoirement inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, opter pour le régime du réel ou réel simplifié et enfin avoir un seuil annuel minimal de recettes de 23000€.
Dans les cas, meublé professionnel ou non professionnel (LMP ou LMNP), l’investisseur doit impérativement louer un logement meublé, c'est-à-dire contenant un minimum de meubles qui permettre d’y habiter.

IV - Qui est concerné par les régimes LMP / LMNP ?
Le régime de loueur en meublé professionnelle (LMP) est un montage qui intéresse en priorité les investisseurs très fortement imposés, se situant dans les deux dernières tranches d’imposition et disposant d’assises financières importantes. Les revenus générés, pour bénéficier du régime LMP, doivent être supérieurs à 23000€ ; le ticket d’entrée est donc élevé, puisqu’il nécessite l’acquisition de plusieurs logements.
Le régime de loueur meublé non professionnel (LMNP) est moins contraignant ; il ne nécessite pas un minimum de revenu locatif. Il permet à tout un chacun, selon sa volonté de placement, de se constituer un patrimoine et des revenus complémentaires défiscalisés tout en préparant sa retraite.

Dans les deux cas et grâce à ces deux statuts LMP ou LMNP, le but est de se constituer un patrimoine tout en récupérant une rente mensuelle grâce aux loyers comme complément de retraite.

Défiscalisation LMP, LMNP en EHPAD

Défiscalisation LMP - LMNP en EHPAD
EHPAD = établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes
EHPAD = accueil de personnes nécessitant une assistance quotidienne
Les EHPAD doivent signer une convention tripartite

Textes de loi :

• Loi du 24 janvier 1997 sur la réforme des EHPAD.
  
• Loi de financement de la sécurité sociale de 2003.

I - EHPAD : définition générale
Un EHPAD est un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (antérieurement dénommés le plus souvent maison de retraite ou MAPAD). C’est un ensemble immobilier constitué de chambres médicalisées permettant l'accueil de personnes âgées qui ont besoin d'une assistance journalière et permanente. L’EHPAD assure un ensemble de prestations comprenant le logement, les repas, divers services spécifiques tels que blanchisserie, soins d’hygiène et médicaux (selon l’état de la personne), animations... C’est donc le nouveau domicile de la personne âgée
Ces « maisons de retraite » peuvent accueillir des personnes dépendantes, parfois atteintes de la maladie d’Alzheimer ou de maladies dégénératives ; elles doivent alors justifier d’équipements adaptés et de personnels spécialisés, selon le nombre de places disponibles. Ces maisons de retraite sont des EHPAD.
Auparavant, on distinguait les établissements sans soins médicaaux dits « non médicalisés », les établissements « partiellement médicalisés » avec soins courants et soins médicaux et les établissements médicalisés. Maintenant il existe des établissements d’hébergement pour personnes âgées (EHPA) et ceux où une partie ou la totalité des places est médicalisée (EHPAD).

II - La réglementation des EHPAD
Les établissements médicalisés, autorisés à héberger des personnes âgées dépendantes de 60 ans et plus, quelque soit leur statut juridique actuel ou leur appellation, doivent respecter la réforme des EHPAD : loi du 24 janvier 1997, complétée par les décrets d’avril 1999 et de mai 2001, modifiée par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2003. Ils doivent être autorisés pour l’ensemble de leur capacité d’hébergement à dispenser des soins. Les établissements médicalisés EHPAD doivent signer une convention tripartite pluriannuelle entre l’établissement, le Conseil Général et la DDASS (Direction Départementale de l’Action Sanitaire et Sociale). Ces conventions sont accompagnées de conditions visant à améliorer la prise en charge des personnes âgées dans les établissements
Quatre thématiques constituent une base de négociation dans le cadre de la convention :

• la qualité de vie des résidents : accessibilité, sécurité, hygiène, respect du rythme de vie (repas, repos, ..), maintien des repères, participation aux activités mises en place en fonction des souhaits de chacun, prise en charge adaptée à l’état de santé de la personne… ;
  
• la qualité des relations avec les résidents et leurs proches : information, mise en œuvre du conseil d’établissement, livret d’accueil, contrat de séjour, règlement intérieur, participation éventuelle des familles à certaines activités ;
  
• la qualité des personnels : qualification, programme de formation, développement du soutien psychologique du personnel ;
  
• l’inscription de l’établissement dans un réseau gérontologique comportant des soins coordonnés.
  

III - Le marché des EHPAD
Le marché des EHPAD connaît aujourd’hui une concentration et un développement très importants. Les plus de 85 ans sont aujourd'hui au nombre de 1 200 000. Ils seront 2 100 000 en 2020 et parmi eux, il y aura 35 % de personnes lourdement dépendantes nécessitant le placement en EHPAD. Quant aux plus de 90 ans, 90 % d’entre eux seront lourdement dépendants. Les besoins sont là, croissants, et les structures d'accueil insuffisantes, notamment en EHPAD. De nombreux projets de Loueur en Meublé en Professionnel ou Non Professionnel (LMP / LMNP) sont aujourd'hui proposés avec un EHPAD.
Les EHPAD sont un des investissements les plus rentables dans l'immobilier. Investir dans une résidence médicalisée (EHPAD) est un placement sûr. L'EHPAD permet, au travers de sa vocation patrimoniale pour se constituer un complément de retraite avec des revenus non fiscalisés, de ses nombreux avantages fiscaux grâce au statut de loueur meublé, des revenus garantis par le gestionnaire et d'un capital parfaitement entretenu, d'obtenir la sécurité et la protection de son investissement. L'investissement en EHPAD est le placement idéal pour la retraite car il permet d’obtenir des revenus supplémentaires nets d'impôt.

Mieux qu'une défiscalisation, l'investissement dans un EHPAD est aujourd'hui le meilleur moyen pour se constituer une retraite complémentaire non fiscalisée. Les EHPAD sont en plein essor et la rentabilité moyenne se situe entre 5 et 6 %. Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou de loueur non professionnel (LMNP) sont des régimes particulièrement intéressants mais sont soumis à certaines conditions.

Résidence avec services

Défiscalisation immobilière : résidence avec services
Les résidences avec services regroupent plusieurs types de logement qui sont tous systématiquement loués meublés.
Les résidences avec service bénéficient d'un avantage fiscal important.
Les résidences de services situées en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) bénéficient d'un régime privilégié.
Les acquéreurs en résidences de services récupèrent la TVA ayant grevé l’acquisition

Textes de loi :

• Arrêté du 14 février 1986
  
• Article 261-D-4 du Code Général des Impôts (Régime de TVA pour les résidences)
  
• Réponse ministérielle du 9 novembre 1192, concernant l'assujettissement à la TVA des autres résidences avec services

Les résidences avec services peuvent être classées suivant leur destination en différents groupes : les résidences de tourisme classées, les résidences para-hôtelières, les résidences pour étudiants, les résidences médicalisées. Les résidences avec services bénéficient d'un avantage fiscal important qui permet à l'investisseur de demander le remboursement de la TVA ayant grevé son acquisition. Les résidences avec services doivent obligatoirement satisfaire à trois services de bases : accueil, petits déjeuners, linge et ménage.

I - Défiscalisation des résidences avec service : principal général
Les résidences avec services se différencient de l'hôtellerie classique par le fait qu'elles sont dotées d'une cuisine ou d'une kitchenette, avec services complémentaires à la carte. Pour obtenir le statut de résidences avec services, elles doivent satisfaire à au mois 3 des 4 services suivant : l'accueil et la réception, le service de petits-déjeuners, La fourniture de linge, Le ménage des logements.

II - Fiscalité des résidences avec services
Les résidences de services sont des lieux d’hébergement qui ne sont pas destinés à la clientèle de passage. On retrouve sous cette dénomination les résidences estudiantines et les résidences du troisième âge.
Toutes les résidences avec services sont soumises au principe de l'assujettissement à la TVA à condition d'offrir les quatre services de base obligatoires.

Remboursement de la TVA
Le taux applicable aux services et aux biens est le taux propre à ces produits (19,60% en général). La fourniture de repas et la location de chambres sont soumises à la T.V.A au taux de 5,5%. Cette T.V.A est déductible et récupérable sous certaines conditions : les acquisitions dans des résidences avec services permettent aux investisseurs de bénéficier du remboursement de la TVA à condition de respecter scrupuleusement tous les critères définis par la loi.

• Location par bail commercial d'une durée minimale de 3 ans à un exploitant unique de la résidence
  
• Respect des normes fixées par l'arrêté du 14 février 1986 pour les résidences de tourisme
  
• Fourniture des quatre services obligatoires pour les autres résidences
  

De plus les prestations liées à l’état de dépendance des personnes âgées sont soumises à la T.V.A au taux réduit de 5,5% et le « forfait soins » perçu de l’assurance maladie est exonéré de T.V.A.
Enfin en contrepartie de la déduction de la T.V.A, il faut conserver le bien au moins 19 ans. Si le bien est cédé avant ce délai, il faut restituer au fisc une fraction de la T.V.A initialement déduite.et ce dans le cadre de l'application de la directive européenne en matière de TVA immobilière.

Fiscalité des revenus locatifs
Les revenus locatifs sont à déclarer dans le cadre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En cas d’option pour le régime du réel ou du réel simplifié, les frais de gestion, intérêts d’emprunts et amortissements linéaires sont déductibles du revenu des prestations. L'imputation se fait ensuite en fonction du statut de l'investisseur qui peut être soit un loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).

III - Défiscalisation et résidences avec services : points à surveiller
Ce type de logement est plus ciblé, le marché est donc moins large à la revente. Il sera donc important de choisir la localisation en fonction de son attractivité (proximité d'une université pour les résidences étudiantes, "pied des pistes" à la montagne...). Le choix du gestionnaire est aussi un élément important sont rôle est capital, puisque c'est lui qui est chargé de trouver des locataires et d'entretenir le logement.

IV - Contribuables concernés par la défiscalisation des résidences avec services
Tout investisseur imposé dans les tranches maximales d’imposition et qui optent pour le statut de loueur en meublé professionnel, ou de loueur en meublé non professionnel et ceux ayant opté pour le régime du micro-BIC.